L'ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE

La reprise mondiale de l’activité, amorcée courant 2009 et confirmée en 2010, reste fragile et inégale. D’après les économistes, elle devrait se prolonger sur 2011, mais devrait être caractérisée par la persistance de turbulences sur le marché des changes et des dettes publiques.

Dans les pays de la zone euro, les perspectives économiques sont toujours très modérées avec une prévision d’évolution du PIB de l’ordre de 1,5% pour l’année 2011.

Dans ce contexte économique, le PIB de la France pourrait progresser de 1,4% après une hausse de l’ordre de 1,5% en 2010.

L'ENVIRONNEMENT FINANCIER

Les taux à court terme ont stoppé leur baisse au cours du deuxième semestre 2010. La moyenne de l’Euribor 3 mois s’est élevée à 0,95% au 2ème semestre 2010 contre 0,66 % au 1er semestre 2010 (Rappel : la moyenne de l’EUR 3 mois de 2009 était de 1,23% et de 4,67% en 2008).

Les taux à long terme ont poursuivi leur baisse au cours des 3 premiers trimestres de l’exercice 2010, puis ont subi une légère augmentation au cours du dernier trimestre.
A titre d’illustration, la moyenne de l’OAT 10 ans a été la suivante au cours de l’exercice 2010 :

• 1er trimestre : 3,48%
• 2ème trimestre : 3,17%
• 3ème trimestre : 2,80%
• 4ème trimestre : 3,03%

Pour mémoire, en 2009, la moyenne de l’OAT 10 ans s’établissait à 3,64%.

L'ENVIRONNEMENT IMMOBILIER

En matière d’investissements immobiliers professionnels, les accords de permis de construire en terme de surfaces, sont en baisse de 10,6%. La baisse concerne plus particulièrement les entrepôts (-19,7%, ces données incluant également les entrepôts agricoles) et dans une moindre mesure celle des bâtiments industriels (-11,9%).

Les déclarations d’ouvertures de chantier, exprimées également en terme de surfaces, sont aussi en retrait par rapport à 2009 (-21,4% au total) : les mises en chantier des bâtiments industriels et des entrepôts sont en repli très net (-38,9% et –21,3%) ainsi que le secteur des bureaux qui a diminué de 17,1%.

ACTIVITÉ DE SOGEBAIL EN 2010

Dans un contexte économique encore difficile, SOGEBAIL a enregistré en 2010, une production de 150 MEUR contre 174 MEUR l’année précédente, en baisse de 14%.
Le nombre de dossiers nouveaux a été de 84 dossiers contre 97 en 2009.

La production de nouveaux contrats de SOGEBAIL a été freinée par les éléments suivants :

• la faiblesse de l’investissement en général et plus particulièrement chez les PME, cœur de cible de SOGEBAIL,


• l’obligation d’indexer les loyers sur l’indice INSEE du coût de la construction : il faut rappeler que SOGEBAIL reste la seule société de crédit-bail immobilier qui maintient systématiquement une indexation d’une partie de ses loyers sur l’indice ICC.

• la faiblesse persistante des taux courts depuis la fin de 2008 (malgré une légère reprise depuis le 3ème trimestre 2010), qui pousse les entreprises à choisir plutôt la facturation de leurs loyers de crédit-bail en taux variable, sur la base de l’euribor 3 mois, très nettement inférieur au taux du dividende statutaire de SOGEBAIL (2,75%).
  
  
• le souhait de maintenir la qualité globale du portefeuille clients et ne pas s’orienter davantage sur des contreparties fragiles qui accepteraient des taux élevés.

La marge commerciale s’est établie à 1,16%, contre 1,17% l’an passé.

La répartition de la production par type d’immeubles se présente ainsi :

• Locaux d’activité.

Les locaux d’activité recouvrent 42 opérations pour 58 MEUR, soit près de 38% de la production totale.

On peut signaler les opérations suivantes :

• Extension de locaux d’activité pour un important groupe industriel à Val de Reuil (27), pour 6 MEUR,


• Financement d’un Centre d’Aide par le Travail d’un montant de 4,3 MEUR à Grenoble (38),


• Local d’activité pour une Société de propreté et services associés, d’un montant de 4 MEUR à Charenton (94).

Entrepôts
Les entrepôts atteignent 44,6 MEUR en 15 opérations, ce qui représente 30% de la production totale.
On ne distingue dans ce domaine, qu’une seule opération d’importance, à Châtres (77) pour 28,8 MEUR, réalisée dans le cadre d’un pool dont SOGEBAIL est chef de file. Ce financement dont le montant total est de 52MEUR a été réalisé en faveur de la société foncière ARGAN. L’entrepôt est sous-loué à CASTORAMA.

Commerces
Ce secteur représente 20 MEUR en 12 opérations, soit 14% de la production totale.
Il est à noter le financement d’un Centre commercial en Haute Corse, pour un montant de 9,9 MEUR.

Bureaux
Les immeubles de bureau totalisent 12 opérations pour 20 MEUR, ce qui représente 14% de la production de l’année.

On peut noter les deux opérations suivantes :

• Un immeuble haussmannien à Paris 9ème, d’un montant total de 19MEUR financé en pool avec deux partenaires, et à hauteur de 6,3MEUR par SOGEBAIL,


• Un immeuble à Marseille pour 4,3MEUR.

Hôtels - Santé - Enseignement
Cette catégorie comprend 3 opérations pour 7 MEUR, soit 5 % de la production globale.