 Les actions SOGEBAIL
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Un placement original
 Le financement d’opérations de crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est une technique de financement d’immeubles professionnels qui se réalise par l’intermédiaire d’un bail de longue durée assorti de la faculté offerte au locataire d’acquérir l’immeuble au plus tard en fin de bail.
La société de crédit-bail achète ou fait construire un ensemble immobilier à la demande, selon les spécifications et sous la responsabilité du futur locataire. Elle loue cet ensemble pour une durée de l’ordre de sept à vingt ans et donne au locataire la possibilité de racheter, après une période locative irrévocable dont la durée est variable selon les contrats, à un prix tenant compte du paiement des loyers.
Une formule originale
La grande originalité de Sogébail est d’offrir à ses actionnaires un placement qui épouse le déroulement des opérations de crédit-bail.
C’est la totalité du bénéfice qui est distribué sauf, bien entendu, la part de 5% affectée à la réserve légale.
Sogébail intéressant les actionnaires au financement d’un ensemble d’immeubles, son capital est divisé en catégories d’actions qui financent chacune plusieurs opérations de crédit-bail et qui possèdent leurs caractéristiques propres de durée et d’indexation.
Cette formule impose le remboursement fractionné des actions en fonction des amortissements financiers incorporés dans les loyers et des ventes des immeubles.
C’est ainsi qu’un certain nombre de catégories ont été totalement remboursées aux actionnaires, les immeubles servant de support à ces actions ayant tous été cédés à leurs locataires au terme des contrats.
Pendant leur vie, les actions bénéficient pleinement du rendement des contrats qui leur sont affectés.
La rentabilité du placement Sogébail est assurée par un dividende statutaire calculé sur la valeur nominale des actions. Celles-ci reçoivent également un superdividende résultant essentiellement du produit de l’indexation des loyers perçus par Sogébail. Enfin, au fur et à mesure de la vente des immeubles, sont versés, le cas échéant, des dividendes complémentaires représentant les plus-values d’indexation nettes encaissées lors de la vente de ces immeubles. Grâce au mécanisme de l’indexation des revenus par catégorie d’actions, les actionnaires conservent intact, au cours des années, le bénéfice de l’ancienneté de leur index, ce qui bien évidemment ne serait pas le cas si Sogébail ne comportait qu’une seule catégorie d’actions concernées par l’ensemble des opérations de la Société, qu’elles soient anciennes, c’est à dire à index élevé, ou récentes à index très proche du point de départ.
La fiscalité des actions Sogébail
Les dividendes des actions bénéficient de l’abattement de 40% applicable aux personnes physiques résidentes en France pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les actionnaires des nouvelles catégories d’actions ont la possibilité de loger celles-ci dans un PEA dès leur souscription.
Autres particularités
Trois conventions entre Sogébail et le groupe Société Générale garantissent aux actionnaires le versement de leurs dividendes statutaires et des produits nets d’indexation.
Une convention de garantie
Société Générale prend en charge, en cas de défaillance du locataire, le règlement des loyers ou de l’insuffisance du prix de vente par rapport à la valeur résiduelle financière.
Une convention de financement
Sogébail bénéficie de capitaux à des taux fixés pour la durée et en fonction du rendement des contrats. Ainsi, l’actionnaire a la certitude de toucher le dividende statutaire.
Une convention de gestion
Sogébail est protégée contre une évolution défavorable des coûts de gestion. C’est Socogéfi, filiale de Société Générale, qui prend en charge, pour un coût forfaitaire, l’ensemble de la gestion administrative et comptable.
Le groupe Société Générale s’étant engagé à racheter les actions à des prix fixés chaque semaine pour chaque catégorie, l’actionnaire peut à tout moment et sans frais, sortir de son placement.
Les actions Sogébail se trouvent ainsi dotées d’une liquidité similaire à celles des valeurs cotées en bourse, sans pour autant être soumises aux fluctuations du marché boursier.
Il faut cependant souligner que le rendement annoncé de l’action ne peut être garanti si vous vendez vos actions. En effet les contraintes fiscales liées à la fixation du prix de reprise des actions ne le permettent pas.
SOGEBAIL réalise des offres au public de titres, et l’attention du public est attirée sur le fait que les actions SOGEBAIL ne sont pas cotées sur un marché réglementé, et sont seulement négociables auprès du réseau SOCIETE GENERALE dans les conditions décrites dans les prospectus d’augmentations de capital visés par l’AMF.
Le capital de SOGEBAIL est divisé en catégories d’actions à chacune desquelles est affecté un ensemble d’opérations de crédit-bail immobilier.
Les actionnaires, après distribution d’un dividende statutaire ont des droits distincts sur les superdividendes et dividendes complémentaires spécifiques à chaque catégorie d’actions qui ne sont pas modifiés par des émissions ultérieures. |
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